Bei den betrieblichen Einkünften findet man auch das sogenannte Betriebsvermögen. Das sind jene Wirtschaftsgüter, die dem Betrieb zuzuordnen sind. Dabei kommt es auf das Ausmaß der Nutzung an, ob ein Wirtschaftsgut dem Betriebsvermögen zuzurechnen ist oder nicht.

Bei beweglichen Wirtschaftsgütern kommt es auf das Überwiegen an; das heißt wenn die Nutzung über 50% liegt, dann handelt es sich um Betriebsvermögen und das Wirtschaftsgut ist ins Anlagenverzeichnis des Betriebes aufzunehmen.

Eine etwaige private Nutzung ist durch einen Privatanteil oder Sachbezug zu berücksichtigen.

Unterscheidung bei unbeweglichem Vermögen

Im Bereich des unbeweglichen Vermögens ist die Unterscheidung etwas komplexer. Nutzt ein Unternehmer eine Wohnung für seine betriebliche Tätigkeit, so ist hier das Ausmaß der Nutzung ebenfalls festzustellen.

Bis 20% konnte man bisher eine sogenannte Nutzungseinlage der anteiligen Kosten vornehmen, wenn dies steuerlich anerkannt war. (strenge Beurteilung von Arbeitszimmern!)

Beim Überschreiten der 20% Grenze und bis 80% kam es dazu, dass das Gebäude entsprechend den tatsächlich betrieblich genutzten Prozent ins Anlagevermögen aufzunehmen war.

Über 80% wurde das gesamte Gebäude aufgenommen unter Abzug eines Privatanteils oder Sachbezugs.

Die Gefahr bestand aber darin, dass der Wert des Anlagevermögens steuerlich fest war und sich jährlich verminderte durch die Abschreibung, die als Ausgabe steuerlich berücksichtigt wurde.

Beendete ein Unternehmer seine selbständige, betriebliche Tätigkeit, ist im Zuge der Betriebsaufgabe auch das Betriebsvermögen zu entnehmen. Der Entnahmewert hat sich allerdings bisher am Marktwert/Verkehrswert orientiert. Und durch eine gute Marktentwicklung und den historischen Anschaffungskosten, die um die Abschreibung reduziert wurden, bliebt nun eine Lücke. Die führte zu einer Steuerlast, auch wenn die Immobilie nicht veräußert wurde.

Aus dem Grund konnte sich so mancher Unternehmer nicht leisten, in Pension zu gehen, da er die sogenannten stillen Reserven zu versteuern hatte.

Zwar gab es und gibt es schon Begünstigungen im Zusammenhang mit der Pension, aber dann ist die Erwerbstätigkeit auch tatsächlich einzustellen. Das hat mitunter ein Problem dargestellt.

Neue Regelung seit Juli 2023

Nun kommt es bei Gebäudeentnahmen ab dem 01.07.2023 zu einer neuen Regelung:

Im Abgabenänderungsgesetz 2023 wurde nun geregelt, dass Gebäude ab dem 01.07.2023 zum Buchwert aus dem Betriebsvermögen entnommen werden können. Die Besteuerung der stillen Reserven wird aufgeschoben, bis die Immobilie tatsächlich veräußert wird.

Das wird für viele Unternehmer im Zusammenhang mit der Betriebsaufgabe eine Erleichterung sein. Noch hinzu kommt, dass diese Vorgehensweise nicht verpflichtend ist. Das heißt, es besteht die Option auf Entnahme zum gemeinen Wert; sprich dem Verkehrswert.

In den Fällen, in den zum Beispiel der Halbsatz im Pensionsfall zur Anwendung kommt, kann es trotzdem günstiger sein, sofort die stillen Reserven zu ermitteln und zu versteuern. Diese Möglichkeit besteht weiterhin.

Diese neue Regelung hat weitreichende Konsequenzen, wie es das klassische Arbeitszimmer betrifft, den Hotelier oder auch komplexere Umgründungsvorgänge.

Zu beachten ist aber, sollte das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt veräußert werden, fällt die Immobilienertragsteuer an.

Die betriebliche Nutzung von Gebäuden hat eine weitreichende Konsequenz und ist nicht nur auf die mögliche Aufdeckung stiller Reserven beschränkt. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder nehmen Sie mit uns Kontakt auf.

Zusätzliche Informationen und Quellen

Wesentliche Erleichterung bei der Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen – WKO

Abgabenänderungsgesetz 2023 (bmf.gv.at)

(Stand 11/2023)